Актуальное состояние рынка аренды жилья Минска
В настоящее время, когда покупка своего собственного жилья в отсутствии доступных кредитных ресурсов для многих превращается в практически несбыточную мечту, аренда жилья становиться чуть ли не единственным выходом в решении жилищного вопроса. В частности, это особенно актуально для молодых семей, которые только начинают самостоятельный «путь» в жизнь и еще не сформировали семейный бюджет, и приезжих студентов.
Для разъяснения текущей ситуации на рынке аренды жилья г. Минска мы обратились к эксперту, ежедневно работающему на рынке аренды - заместителю директора по аренде жилья группы компаний «Твоя столица» Радене Наталье Викторовне.
А: - Наталья Викторовна, чем в настоящее время характеризуется ситуация, сложившаяся на рынке аренды жилья г. Минска?
НВ: - По сравнению с 2013 г. текущий объем предложения на рынке арендного жилья г. Минска вырос практически в 2 раза. Поэтому сейчас на рынке достаточно много предложений даже в период сезонного всплеска, который приходится, как правило, на июнь – сентябрь. Основная причина этого, на мой взгляд, видится в желании людей в период экономической нестабильности и постоянного обесценивания белорусского рубля надежно вложить деньги. А как показывает практика, в условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.
И сразу хотелось бы отметить, что с каждым годом арендодателей, сдающих квартиры в аренду, так сказать «по-черному», т.е. без заключения договора аренды и уплаты налогов, постоянно уменьшается. Собственники уже оценили, насколько это им не выгодно, ведь штрафные санкции очень велики и в случае их применения сводят всю выгоду от сдачи квартиры «по-черному» к нулю.
А: - А каким образом изменились за последние несколько лет требования и запросы арендаторов?
НВ: - Ничто в мире не постоянно - все течет, все меняется. Не являются исключением из этого правила и желания арендаторов. Если еще несколько лет назад, в условиях дефицита арендного жилья, по одной стоимости в одном и том же районе города могли предлагаться и в итоге были востребованы две совершенно разные по состоянию квартиры, то сейчас в понятии арендаторов уже есть четкое ценовое разграничение квартир «пустых» в удовлетворительном состоянии и квартир, предлагающихся с ремонтом и необходимой мебелью.
Все так же наименьшим спросом пользуются многокомнатные квартиры, а так же квартиры с так называемой «наименьшей комфортностью», а именно расположенные на первом этаже, домах, в которых идет капитальный ремонт и т.п.
А: - Поменялось ли отношение арендаторов к квартирам из Заводского района? Какие районы в приоритете у арендаторов, а какие наоборот? И каким образом это влияет на их арендную стоимость?
НВ: - Возможно, при покупке жилья квартиры из Заводского района в глазах покупателей и выглядят не очень привлекательно, но у арендаторов, как правило, нет четкой градации по районам. Основные пожелания у арендаторов по отношению к жилью эконом-класса или так называемых стандартных потребительских качеств - это стоимость, хорошее состояние квартиры и близость к метро. Арендаторы элитного жилья хотят чтобы квартира располагалась в «свежем» доме, имеющем хорошую обеспеченность парковочными местами.
А: - На какие сейчас стоимостные рамки стоит рассчитывать арендаторам?
НВ: - Так как по итогам июля ожидаемого сезонного всплеска покупательской активности вследствие приближения начала очередного учебного сезона не наблюдалось, поэтому и цены можно сказать, что практически «остались на месте». Да, безусловно, рынок аренды жилья начал оживать еще начиная с июня, но ожидаемого собственниками квартир ажиотажа со стороны арендаторов нет, а значит нет и объективных причин к поднятию стоимости аренды.
По сравнению с апрелем-маем текущего года, средняя стоимость аренды квартир стандартных потребительских качеств выросла незначительно – на 2%-4%, и на данный момент составляет от 320 USD/мес. для однокомнатных квартир, от 410 USD/мес. для двухкомнатных и от 480 USD/мес. для трехкомнатных квартир. Но эти стоимости актуальны для квартир, сдающихся без мебели и всего лишь в удовлетворительном состоянии. Если же говорить о квартирах, имеющих в своем составе базовый набор мебели (кухня, стол, стулья, диван/кровать, шкаф-купе), бытовую технику (холодильник, телевизор, микроволновая печь, стиральная машина-автомат) и аккуратный ремонт (полы линолеум или ламинат, обои без существенных дефектов, отделка стен ванной комнаты и санузла кафелем), то будущим арендаторам следует рассчитывать на стоимости несколько больше – однокомнатные 370 USD/мес., двухкомнатные 480 USD/мес., трехкомнатные 530 USD/мес.
А: - По Вашему мнению, оказал ли прошедший Чемпионат мира по хоккею значительное влияние на рынок аренды жилья?
НВ: - Несмотря на все старания некоторых собственников, проведение Чемпионата мира по хоккею на рынок долгосрочной аренды жилья влияния не оказало. А если говорить проще, то поднять стоимость долгосрочной аренды не получилось. А может даже и наоборот. Так, с января по март этого года цены были соответствующие сезонности, а именно: однокомнатные квартиры в среднем сдавались по стоимости 350 USD/мес., двухкомнатные 45 USD/мес., трехкомнатные 550 USD/мес. Далее, в период с марта по май количество предложений начало снижаться, что напрямую было связано с предстоящим ЧМХ и желанием многих собственников заработать на предстоящем событии сдавая квартиры в краткосрочную аренду. Но как показала практика, в период проведения ЧМХ приезжими арендаторами были востребованы в основном те квартиры, которые ранее сдавались на сутки, т.к. в отличие от квартир сдававшихся в долгосрочную аренду, квартиры «суточники» все поддерживались хозяевами в хорошем состоянии и в абсолютном большинстве были обеспечены всем необходимым для более-менее комфортного проживания (мебель, бытовая техника, интернет и т.п.). Цены на такие квартиры в период проведения ЧМХ варьировались от 50 до 150 USD/сутки.
После проведения чемпионата, в связи с небольшим спросом, цены на долгосрочную аренду квартир немного снизились: нижний предел для однокомнатных квартир составил 300 USD/мес., 400 USD/мес. для двухкомнатных и 500 USD/мес. для трехкомнатных. Поэтому, можно сказать, что проведение ЧМХ вызвало скорее эмоциональный подъем у собственников, нежели материально-финансовый.
А: - Наталья Викторовна, вот Вы сказали, что рынок аренды жилья г. Минска не стоит на месте. А какие «новые веяния» можно выделить?
НВ: - В последнее время на рынке аренды все больше появляется квартир с современным либо дизайнерским ремонтом. Такие квартиры, как правило, полностью комплектуются всей необходимой для наиболее комфортного проживания мебелью и бытовой техникой. Рассчитаны они в основном на обеспеченных арендаторов, т.к. стоимость их аренды в среднем на 30-40 % больше стоимости аренды квартир стандартных потребительских качеств. Да и вообще, можно сказать, что востребованность квартир с ремонтом и мебелью растет. Сейчас даже студенты уже не снимают первую попавшуюся квартиру, а подбирают варианты хотя бы с косметическим ремонтом.
Кроме того, небольшими темпами, но все же постоянно увеличивается предложение домов и коттеджей, которые располагаются как в черте города, так и в радиусе до 10 километров от МКАД.
Но, если мы говорим, что в целом на рынке объем предложения вырос, то в сегменте новостроек ситуация противоположная. По сравнению с 2012 г., в 2013-2014 гг. объем предложения аренды в новостройках уменьшился, т.к. с середины 2013 г. Указом № 246 был введен запрет на сдачу квартир, построенных с привлечением льготного кредитования.
Совсем немного квартир-домов сдается в частном секторе города. При этом порядка 98% из них предлагают арендаторам неудовлетворительные условия проживания: вода только холодная, санузел на улице и т.п.
А: - Неужели и в настоящее время и такое жилье пользуется спросом и находит своего арендатора?
НВ: - Да, и на такие «объекты» также находится свой «покупатель», но опять же, с непременным условием, что стоимость аренды здесь будет ниже среднерыночной. В частности, строительные организации часто арендуют подобное жилье для группового поселения своих приезжих сотрудников.
А: - Изменилось ли отношение арендодателей к арендаторам?
НВ: - Не могу сказать, что оно изменилось. По-прежнему идеал, который желают видеть собственники в своей квартире – это молодая семья в официальном браке, с минской регистрацией, без маленьких детей и домашних животных. Студентам начальных курсов квартиры сдают неохотно, но если «гарантами» выступают родители – проблем не возникает. Хотя, говоря из практики, никогда не знаешь с каким типом арендаторов будет меньше проблем. Здесь все зависит от конкретного человека, его воспитания и отношения к жизни. Кто-то, заехав в квартиру, повесит свои занавески, шторы, подклеит обои и будет относиться к арендной квартире как к своей собственной, а бывают случаи, когда после некоторых, казалось бы «хороших и порядочных» арендаторов, собственникам приходится делать ремонт.
А: - Может быть какие-то новшества появились в части условий оплаты?
НВ: - Да нет, и здесь все по-старому. Как правило, оплата производится на месяц вперед и за последний месяц проживания. Но при этом и требование авансового платежа в размере 3-х и более ежемесячных платежей мало кого из арендаторов устроит. Ведь, исходя из текущих средних арендных «ставок» на аренду жилья, выходит весьма большая сумма
Понемногу входит в практику оставление залоговой стоимости имущества, находящегося в арендуемой квартире. Но в этом случае необходимо составлять акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был в исправном состоянии.
А: - Какие можно сделать прогнозы на ближайшее будущее?
НВ: - Что будет в будущем интересует многих, но прогнозирование - дело совсем не благодарное, особенно в нынешней нестабильной экономической ситуации. Сейчас на рынке аренды жилья, на мой взгляд, наблюдается баланс, когда обе стороны арендных отношений находятся в равных условиях: арендаторам есть из чего выбрать и поэтому они не бросаются на первую попавшуюся квартиру, а арендодатели вследствие обострения конкуренции не только не стремятся всеми способами поднять цену, но и во многих моментах идут на встречу арендаторам.
Как будет развиваться рынок в дальнейшем - покажет лишь время. Но арендаторам и арендодателям надо ценить сегодняшнюю ситуацию.
Если говорить в частности, то арендаторам хотелось бы посоветовать обращаться к помощи агентств недвижимости, услуги которых оплачиваются лишь по факту заключения договора аренды. А основные пожелания арендодателям - это оформлять договор найма, чтобы в случае возникновения проблем можно было решить спор через суд. И не лишним будет подготовить квартиру к заселению. Ведь всегда приятно зайти в квартиру, а уж тем более ее снять в аренду, в которой пусть нет «евроремонта», но, по крайней мере, все в аккуратном и ухоженном виде.
