В феврале 2015 г. на рынке долевого строительства офисной недвижимости особых изменений не произошло – активность покупателей продолжает оставаться низкой, а застройщики не снижают цены.
В феврале 2015 г. на рынке долевого строительства офисной недвижимости особых изменений не произошло – активность покупателей продолжает оставаться низкой, а застройщики не снижают цены.
В феврале 2015 г. для приобретения путем участия в долевом строительстве предлагались офисные помещения в 24 бизнес-центрах классов «В» (15 объектов) и «С» (9 объектов). Изменения цен по сравнению с январем 2015 г. не отмечено. Застройщики, выходя на рынок с объектом долевого строительства, рассчитывали на определенный уровень доходности своих объектов и сейчас проведением маркетинговых акций сохраняют его уровень.
Для «потребителей» сегмент долевого строительства всегда был интересным. Но с учетом того, что рынок офисной недвижимости в настоящее время уже достаточно насыщен предложением качественных площадей, увеличить популярность долевого строительства может только существенное снижение цен.
В феврале, диапазон цен предложения для класса «В» составил от 1 550 USD/кв. м до 2 500 USD/кв. м с НДС при средней цене на уровне 1 930 USD/кв. м с НДС, для класса «С» - от 1 500 USD/кв. м до 2 300 USD/кв. м с НДС при средней цене 1 780 USD/кв. м с НДС. В то же время ожидаемые покупателями цены находятся на уровне от 1 100 USD/кв. м. до 1 300 USD/кв. м. с НДС для класса «В» в зависимости от площади помещения и от 1 000 USD/кв. м. до 1 200 USD/кв. м. с НДС для класса «С».
Аренда
Уровень спроса на рынке аренды современной офисной недвижимости г. Минска в феврале 2015 г. продолжал оставаться низким. Арендаторы стали более избирательными при выборе офисного помещения. При этом и лояльность арендодателей значительно увеличилась, от чего и ставки снизились. По сравнению с январем, в феврале ставки предложения в среднем снизились на 8%, а по сравнению с декабрем 2014 г. – на 12%. В разрезе классов качества, средняя ставка кв. м современных офисных площадей в феврале сформировалась на уровне 27,2 EUR/кв. м. с НДС для класса «А» (-5% по сравнению с январем и -9% по сравнению с декабрем 2014 г.), 18,0 EUR/кв. м. с НДС для класса «В» (-8% и 9%) и 13,6 EUR/кв. м. с НДС для класса «С» (-15% и -18%).
В настоящее время рынок довольно динамично корректирует ценообразование. Если в 2014 г. цены предложения, можно сказать, что стояли на месте, а увеличивалась лишь величина дисконта по факту совершения сделки, то в 2015 г. наглядно можно видеть снижение цен предложения.
Если говорить о ценах сделок, то в феврале они были сформированы на уровне 23-24 EUR/кв. м. с НДС для класса «А», класса «В» - 15-16 EUR/кв. м. с НДС, класса «С» - 10-11 EUR/кв. м. с НДС.
Вторичный рынок
Вторичный рынок офисной недвижимости г. Минска в настоящее время переживает не самые лучшие времена. Ситуацию усугубляют рекордные объемы нового предложения офисных площадей, переориентация бизнеса на рынок аренды, а также снижение спроса на фоне растущего предложения вторичного рынка. Так, за последние 2 месяца количество предлагаемых объектов увеличилось более чем на 50%.
Вместе с тем средние цены предложения 1 кв. м в бизнес-центрах г. Минска за февраль 2015 года снизились на 14%. Средние цены предложения февраля сформировались на уровне 2 090 USD/кв. м. с НДС для офисов класса «В» и 1 860 USD/кв. м. с НДС для офисов класса «С».
Приемлемыми для рынка в настоящее время средними ценами, обеспечивающими офисному помещению минимальный срок экспозиции можно назвать следующие: для класса «В» - 1 800 USD/кв. м с НДС, для класса «С» - 1 400 USD/кв. м. НДС.
Торговая недвижимость
Вторичная торговая недвижимость
В настоящее время объем спроса на рынке вторичной торговой недвижимости очень низкий. Для сегмента торговой недвижимости аренда всегда была в большем приоритете, нежели приобретение помещений в собственность. А в текущей ситуации, характеризующейся экономической нестабильностью, временным отказом торговых операторов от планов по развитию и отложенным на неопределенный срок приходом новых операторов, аренда выступает самым рациональным выбором. Однако те торговые помещения, которые выставляются собственниками на продажу по объективным ценам, долго на рынке не задерживаются. Остаются лишь те, которые были оценены собственниками с завышением цены. И впоследствии, цена на них все равно будет снижена до приемлемого для покупателей, а значит и рынка, уровня.
Отмеченный в феврале спрос со стороны покупателей был сформирован торговыми помещениями площадью до 100 кв. м., которые приобретались как для ведения собственного торгового бизнеса, так и с целью инвестирования и последующей сдачи в аренду.
Рассматривая декабрьское предложение торговых помещений, расположенных вне торговых центров (как встроенных в объекты жилого и административного фонда, так и располагающиеся обособлено), а именно они в абсолютном большинстве формируют предложение на вторичном рынке торговой недвижимости г. Минска, необходимо отметить значительную разницу в ценах: от 1 000 до 4 000 USD/кв. м с НДС и даже выше.
Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение. Чем ближе к торговому объекту проходят пешеходные потоки, тем дороже будет его стоимость.
Как показывает практика, если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 500 USD за кв. м с НДС.
Аренда торговой недвижимости
По итогам февраля средняя ставка аренды, рассчитанная по предложению торговых площадей в торговых центрах, сформировалась на уровне 26 EUR/кв. м с НДС. Снижение по сравнению с январем составило порядка 8%, по сравнению с декабрем 2014 г. – 14%.
В конце 2014 г. ставки предложения держались арендодателями на высоком уровне, однако по факту заключения сделки дисконт мог достигать 30%.
Существенное снижение ставок началось в январе 2015 г., когда большинство арендаторов инициировали пересмотр заключенных договоров аренды. Но не только арендаторы были инициаторами снижения ставок – некоторые собственники крупных торговых центров, не дожидаясь увеличения вакантности своих объектов, вследствие оттока недовольных уровнем ставок арендаторов, сами предложили снизить арендные ставки на 10%-20%. По итогу, когда валютный курс стабилизировался и уже можно было подсчитать, на какую величину он вырос буквально за месяц, стало ясно, что и «сниженные» ставки были все еще высоки. И поэтому в феврале ставки были еще скорректированы в сторону снижения. Все эти меры позволили сохранить собственникам упомянутых торговых центров максимальный пул арендаторов и тем самым избежать финансовых потерь за счет недопущения простоя торговых площадей.
Опытные собственники понимают, что поиск новых арендаторов – это значительная статья расходов для арендодателя. К тому же, вследствие увеличившегося предложения современных торговых площадей на рынке и обострившейся конкуренцией среди собственников торговых объектов, найти нового арендатора на тот уровень ставок, по которому «сидел» прежний арендатор, в настоящее время не представляется возможным. Новые, выходящие на рынок торговые объекты, еще не сформировавшие свои потоки посетителей, вынуждены мириться с высоким уровнем вакантности и привлекать арендаторов в первую очередь за счет более низкой стоимости аренды.
По итогам февраля можно говорить о, как минимум, 15% снижении ставок предложения. При этом величина дисконта по факту заключения сделки осталась на уровне 15%-20%. Итоговую среднюю ставку по факту заключения сделки можно назвать на уровне порядка 21 EUR/кв. м. с НДС.
Несмотря на существенное снижение арендных ставок, спрос продолжает оставаться низким. Спрос просто не успевает за ростом предложения – ожидаемый объем ввода торговых центров на 2015 г. составляет порядка 200 тыс. кв. м. торговой площади, что составляет практически +50% к существующему объему. Снижение оборотов торговли, снижение посещаемости торговых центров вследствие постоянного роста цен и снижения покупательской способности населения, а также риски, связанные с нестабильностью обменного курса валют, вынуждают крупных сетевых операторов приостанавливать свои планы по развитию.
Однако из этого правила есть и исключения - те объекты, для которых изначально была разработана грамотная концепция, выступают на рынке законодателями моды и трудностей с заполнением не испытают. Именно такие объекты и будут развиваться в среднесрочной перспективе. При этом важно не просто взять апробированную и хорошо себя зарекомендовавшую в западных странах концепцию, а создать концепцию, максимально адаптированную под условия Беларуси. А для тех объектов, которые испытывают трудности с привлечением арендаторов (торговых операторов), выход может быть найден в привлечении управляющей компании.
Жилая недвижимость
Новостройки
Февраль для первичного рынка жилья был очень динамичным месяцем. Первая половина месяца характеризовалась начавшимся снижением цен - по некоторым проектам «эконом» класса снижение доходило до 200 USD/кв. м. А по некоторым проектам, где снижение было менее значительным, продавцы в случае реальной заинтересованности покупателя и личном посещении им офиса продаж, готовы были идти на более существенные уступки в цене.
Во второй половине месяца ожившая покупательская активность приостановила снижение цен, но при этом усилила маркетинговую политику застройщиков на рынке. С целью привлечения покупателей и недопущения дальнейшего снижения цен, ряд застройщиков начали проводить акции, предлагая покупателям такие бонусы как: увеличение срока рассрочки оплаты до 2-3 лет без увеличения цены кв. м., уменьшение до 10% или исключение вовсе первоначального платежа и некоторые др.
Без учета стадии строительной готовности и количества комнат квартиры, в феврале в классе «Эконом» минимальные цены начинались с отметки 1 160 USD/кв. м., в классе «Стандарт» - 1 175 USD/кв. м., классе «Комфорт» - 1 420 USD/кв. м. и классе «Престиж» - 1 960 USD/кв. м. Наибольшая разница в минимальных и максимальных ценах отмечена за проектами классов «Стандарт» и «Комфорт» - 83% и 88% соответственно.
Вторичный рынок жилья
С наступлением весны на вторичном рынке жилья наступила и ценовая оттепель. По сравнению с декабрем 2014 г. в феврале 2015 г. средние цены предложения квартир на вторичном рынке жилья г. Минска снизились на 5% или 100 USD/кв. м. Снижение фактических стоимостей сделок более существенно – порядка 8-10%.
По итогам первой недели марта средняя стоимость сделок с квартирами стандартных потребительских качеств сформировалась на уровне 1 470 USD/кв. м., в частности однокомнатных на уровне 1 520 USD/кв. м. (-3% по сравнению с февралем), двухкомнатных 1 440 USD/кв. м. (остались на уровне февраля) и трехкомнатных 1 320 USD/кв. м. (-2%).
За февраль объем предложения на рынке увеличился на 11%. Лидирующие места по объему предложения за Фрунзенским (25% от общего объема предложения), Московским (15%) и Советским районами (11%). С наступлением марта рост объема предложения не прекратился и за первую неделю марта прирост составил еще +2%.
Вместе с увеличением объема предложения, по сравнению с январем в феврале практически вдвое увеличилась и покупательская активность. Этому способствовало то, что большинство проданных в феврале квартир были выставлены на продажу уже в 2015 г. и по адекватным для рынка ценам.
Аренда жилья
На рынке аренды жилья в настоящее время наблюдается дисбаланс – предложение превышает спрос. Арендаторов желающих снять жилье в аренду не уменьшилось, а увеличившийся объем предложения на рынке предоставляет широкие возможности выбора квартир. Все это позволило рынку аренды жилья уйти от «рынка собственников» и прийти к диалогу сторон «на равных» условиях.
В настоящее время собственникам, чтобы привлечь арендатора, уже мало просто предложить чистую и без дефектов квартиру вблизи от станции метрополитена. Квартира должна быть иметь в своем составе базовый набор мебели (кухня, стол, стулья, диван/кровать, шкаф-купе), бытовую технику (холодильник, телевизор, микроволновая печь, стиральная машина-автомат) и аккуратный ремонт (полы линолеум или ламинат, обои без существенных дефектов, отделка стен ванной комнаты и санузла кафелем). При этом стоимость аренды квартиры не должна превышать 280 USD/мес. для однокомнатных, 380 USD/мес. для двухкомнатных и 440 USD/мес. для трехкомнатных квартир. В указанные стоимости не входят коммунальные платежи.
Вместе с увеличением объема предложения, на рынке аренды жилья участились и случаи мошенничества. Стараясь минимизировать свои расходы по поиску арендаторов и подходящих вариантов арендных квартир, собственники и арендаторы решаться на самостоятельный поиск квартир/арендаторов.
В итоге, в последнее время часто можно услышать про недобросовестных арендодателей, которые после получения первой суммы арендных платежей исчезают. А квартира, выбранная арендатором, в итоге оказывается уже сданной законным собственником другому арендатору или не сдается вовсе.
Так же часто встречаются и нечестные арендаторы. Связавшись с такими, собственник рискует получить в качестве жителей своей квартиры не заявленную изначально благовидную девушку, а целую компанию «личностей» без определенного места работы, не особо заботящихся об итоговом состоянии квартиры. Такие арендаторы, как правило, задерживают оплату и внезапно исчезают, оставив собственнику квартиру в весьма плачевном состоянии.
Чтобы избежать таких неприятностей, арендаторам следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры, проверив документы, подтверждающие его право собственности. А собственникам сдаваемых в аренду квартир, необходимо тщательно подходить к выбору арендаторов, в частности узнавать, где они работают и обязательно заключать договор найма. Потому как без договора, привлечь арендаторов к ответственности будет значительно труднее, нежели с договором.
Отдел консалтинга и аналитики
«ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ»
