Количество проданных за январь-июль 2017 г. по г. Минску квартир, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, снизилось на 7%. При этом некоторые утверждают, что цены снова идут вниз. Почему упал спрос и есть ли вероятность обвала цен – об этом далее в материале.
Начало 2017 года выглядело оптимистично – отсутствие негативных изменений в экономике стимулировало покупателей на активные действия. В результате, количество приобретенных за январь 2017 г. квартир по г. Минску, в сравнении с январем 2016 г., выросло более чем на 20%. В последующие месяцы 2017 г. количество совершаемых сделок продолжало увеличиваться, но не так интенсивно, как это было в 2016 г. В частности, рекордное число сделок в 2017 г. было зафиксировано в марте на уровне 1 270 сделок, в то время как июнь 2016 г. побил рекорд последнего десятилетия – 1 440 сделок.
Комментирует ситуацию заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» Светлана Куделко:
- Общее по г. Минску количество сделок купли-продажи квартир, действительно не только не дотягивает до рекордов прошлого года, но в течение всего лета понемногу уменьшается. Однако назвать это общим для всего вторичного рынка трендом я не могу, поскольку, количество проводимых через наше агентство сделок за летний период не только не уменьшилось, но и даже и выросло. А количество поступивших к нам в июле – августе заявок на покупку квартиры является максимальным за весь 2017 г.
Что касается уровня цен, то кто-бы что не утверждал, но он в течение 2017 г. остается на неизменном уровне – отмечаются лишь незначительные колебания в ту или иную сторону. Это касается, как всех сделок совершенных по г. Минску, так и сделок сопровождаемых нашим агентством.
В качестве причин снижения общегородского количества сделок с квартирами вторичного рынка, можно назвать несколько:
во-первых, это усиливающийся со стороны покупателей интерес к новостройкам. Благодаря снизившимся ценам, значительно подешевевшим кредитам и предложению рассрочки оплаты, они стали еще доступнее. Более того, сейчас новостройку можно купить с рассрочкой платежа, не предоставляя справки о доходах.
Всегда есть категория покупателей, для которых очень важно приобрести именно новостройку. Это могут быть как молодые семьи, которые приобретают свою первую квартиру, так и люди в возрасте, улучшающие свои жилищные условия путем продажи квартиры на вторичном рынке и приобретения взамен новостройки. О доле последних в общем объеме сделок мы можем судить по обращениям в рамках нашей программы «Переезжаем в новостройку» - ежегодно количество желающих поменять «вторичку» на новостройку увеличивается и этим летом оно уже составляет 11%.
во-вторых, процесс покупки / продажи квартиры растягивается во времени, потому как уже довольно долгий период ценовой и экономической стабильности, а также сопутствующий им широкий объем предлагаемых на продажу квартир, приучил покупателей к тщательному и неспешному выбору.
В частности, на это указывает выросший в текущем году на 20% средний срок продажи квартир собственниками – сейчас он составляет порядка 80-90 дней. Исключение составляют те случаи, когда продать нужно предельно быстро и собственники осознанно идут на демпинг - снижение цены ниже рынка. Но это скорее исключение из правила, чем правило – ведь никто не хочет терять деньги, существенно занижая стоимость.
Сказать, что покупателей стало меньше или их интерес к покупке жилья по каким-то причинам снижается - будет неправильным. Объем поступающих к нам заявок от покупателей позволяет утверждать, что люди хотят и готовы покупать, но им важно найти именно то, что им подходит по качеству и цене. Поэтому вопрос долгой продажи квартир у себя в агентстве мы решили не снижением цен, а предложением покупателям и продавцам комплексного обслуживания, благодаря которым мы стараемся найти покупателя в срок 30-35 дней. При этом даже в нынешней ситуации, продажа квартиры за неделю вполне реальный срок – например, за 2017 г. доля подобных сделок по «ТВОЕЙ СТОЛИЦЕ» увеличилась с 35% до 42%.
в-третьих, до сих пор остаются продавцы, неправильно оценивающие свои квартиры. Рыночный прием увеличения начальной стоимости квартиры для последующего торга актуален и сейчас, но правило сегодняшнего дня таково, что «надбавка» не должна превышать 5% от рыночной стоимости квартиры. Иначе квартира на стабильном рынке останется без внимания покупателей – при большом выборе, никто не обратит внимания на квартиру с явно завышенной стоимостью.
Когда мы обращаем внимание наших продавцов на подобные случаи, большинство соглашается скорректировать цену. Но также есть и небольшая доля тех, кто считает, что мы сознательно занижаем ее для быстрой продажи. В этом случае, мы рекомендуем обратить внимание на цены фактических сделок в целом по г. Минску за предыдущие периоды, и все становится понятно.
Стабильность цен на вторичном рынке жилья Минска во многом поддерживается существенно подешевевшими кредитами. Пусть покупателям вторичного рынка недоступна рассрочка оплаты и ставка по кредитам начинается не с 7%, а с 12% годовых, но все равно – кредиты, это то, что сейчас удерживает цены от снижения. Подобная ситуация должна сохраниться как минимум в ближайшие несколько месяцев, а дальше все будет зависеть от экономической ситуации в стране.
